ปักกิ่ง  นักวิเคราะห์จาก S&P Global Ratings กล่าวในรายงานที่เผยแพร่เมื่อวันพฤหัสบดีว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนที่ซบเซามานานหลายปีเริ่มจะสิ้นสุดลงแล้ว

      รายงานระบุว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยอาจแตะจุดต่ำสุดในไตรมาสที่สามของปี 2028 และเสริมว่า ราคาในเมืองใหญ่ที่สุดของจีน เช่น ปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวได้เร็วที่สุดในปีหน้า 

      นั่นเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่จากเดือนกุมภาพันธ์ ซึ่ง S&P ระบุว่าปริมาณบ้านที่ขายไม่ออกในระดับสูงทำให้ 'การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปได้ยาก'

      สิ่งที่เปลี่ยนแปลงไปนับตั้งแต่นั้นมาคือ นโยบายของรัฐบาลสองประการ ตามที่เอ็ดเวิร์ด ชาน นักวิเคราะห์สินเชื่อจาก S&P Global Ratings ผู้เขียนรายงานระบุ

      ในเดือนสิงหาคม ปักกิ่งประกาศข้อจำกัดใหม่เกี่ยวกับความสามารถของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ หนึ่งเดือนต่อมา นายกรัฐมนตรีหลี่ ฉีอัง กล่าวว่ารัฐบาลจะออกนโยบายเพื่อสร้างเสถียรภาพให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ ต่อมาปักกิ่งได้เปิดตัวโครงการอุดหนุนอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านหยวน (220,000 ดอลลาร์สหรัฐ) และมีขนาดเล็กกว่า 120 ตารางเมตร (1291.67 ตารางฟุต)

      “ตอนนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะระมัดระวังมากขึ้นในการซื้อที่ดิน ดังนั้นโดยพื้นฐานแล้วพวกเขาจะซื้อที่ดินน้อยลงและพัฒนาโครงการใหม่น้อยลงในอนาคต” ชานกล่าวในการให้สัมภาษณ์ทางโทรศัพท์กับซีเอ็นบีซีเมื่อวันพฤหัสบดี “นั่นอาจไม่ดีต่อรายได้ แต่จะช่วยตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ล้นตลาดของจีนได้”

      เขากล่าวว่า “ในอีกหนึ่งถึงสองปีข้างหน้า ปัจจัยสำคัญที่จะช่วยรักษาเสถียรภาพราคาบ้านในจีนคือการลดอุปทานอย่างต่อเนื่อง” โดยระบุว่าแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะซบเซามาหลายปี แต่ปี 2026 เป็นปีแรกที่มีการลดปริมาณสินค้าคงคลังในตลาดอสังหาริมทรัพย์ 

     ปัญหาอุปทานล้นตลาดนั้นรุนแรงมาก จนกระทั่งในปี 2023 โนมูระได้ประเมินว่าจำนวนบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จและขายล่วงหน้าในประเทศจีนนั้นมีขนาดใหญ่กว่าบริษัทคันทรีการ์เดนถึง 20 เท่าณ สิ้นปี 2022 ซึ่งครั้งหนึ่งคันทรีการ์เดนเคยเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดในประเทศจีนโดยไม่ใช่ของรัฐ

      บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีน เช่น เอเวอร์แกรนด์ พึ่งพาการขายห้องชุดก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จมา เป็นเวลานาน ซึ่งเป็นเชื้อเพลิงให้กับวงจรการเติบโตอย่างรวดเร็วที่ขับเคลื่อนด้วยหนี้สิน ผู้ซื้อบ้านในโครงการหนึ่งในเมืองเทียนจินใกล้กรุงปักกิ่งเคยบอกกับ CNBC ว่า พวกเขารอเป็นปีๆสำหรับห้องชุดที่ซื้อก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ

       รายงานการคาดการณ์ล่าสุดของ S&P ยังได้เปรียบเทียบความรุนแรงของการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในจีนในปัจจุบัน กับวิกฤตการณ์ด้านที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่น สหรัฐอเมริกา และสเปนในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา

      รายงานระบุว่า ในบรรดาปัจจัยต่างๆ ที่ช่วยพยุงภาวะตลาดตกต่ำแต่ละครั้งนั้น จีนกำลังดำเนินการอยู่สองปัจจัย ได้แก่ การลดอุปทานและการลดหนี้ของภาคธุรกิจ S&P กล่าวว่า ”การหดตัวของอุปทานในจีนเกิดขึ้นเร็วกว่าและรุนแรงกว่า” วิกฤตการณ์ที่อยู่อาศัยของญี่ปุ่นระหว่างปี 1991 ถึง 2014

      ในด้านราคา ราคาที่อยู่อาศัยในจีนลดลงแล้ว 22% นับตั้งแต่จุดสูงสุดในปี 2021 เมื่อเทียบกับการลดลง 67% ในญี่ปุ่นหลังจากที่ราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก รายงานของ S&P ระบุ

      เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว รายงานระบุว่าภาวะตกต่ำของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ในช่วงวิกฤตการเงินส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง 26%

       ความพยายามของจีนในการอุดหนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัย ควบคู่ไปกับผลประโยชน์จากความมั่งคั่งที่เกิดจากความเฟื่องฟูของปัญญาประดิษฐ์ กำลังช่วยกระตุ้นความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน

       นอกจากนี้ ในวันพฤหัสบดีที่ผ่านมา เหา โจว หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Guotai Junan International ได้เผยแพร่รายงานที่คาดการณ์ว่า ไตรมาสที่สี่ของปีนี้ อาจเป็นไตรมาสแรกที่ราคาบ้านมือสองในเมืองใหญ่ หรือเมือง 'ระดับหนึ่ง' จะเริ่มฟื้นตัว นับตั้งแต่ช่วงตกต่ำระหว่างปี 2021 ถึง 2023

      เขาตั้งข้อสังเกตว่านับตั้งแต่เดือนมีนาคม เมืองใหญ่มีแนวโน้มที่จะมีราคาบ้านทรงตัวหรือปรับตัวสูงขึ้นมากกว่าเมืองเล็ก ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาบ้านมือสองในเซี่ยงไฮ้ลดลงน้อยลงเมื่อเทียบกับปีก่อน ในขณะที่ราคาบ้านในปักกิ่งทรงตัว โดยเพิ่มขึ้น 1.4% จากระดับต่ำสุดในเดือนมกราคม

      เมืองหางโจว เป็นที่ตั้งของบริษัท DeepSeek และAlibaba โจวกล่าวว่า เมืองนี้โดดเด่นด้วยดัชนีการขายบ้านใหม่ที่ทำสถิติสูงสุด ขณะที่ราคาบ้านใหม่ลดลงเพียง 14.2% จากจุดสูงสุด และลดลงน้อยกว่าในเมืองส่วนใหญ่

       'สามเดือนข้างหน้าเป็นช่วงเวลาสำคัญ' เขากล่าว “หากเซี่ยงไฮ้ เซินเจิ้น และกว่างโจว หลีกเลี่ยงการลดลงรายเดือนไปจนถึงข้อมูลเดือนพฤศจิกายน 2026 การฟื้นตัวนี้จะยั่งยืนกว่าช่วงปี 2024-2025 ในมุมมองของเรา นั่นจะเป็นหลักฐานที่ชัดเจนว่าตลาดระดับ Tier 1 ได้แตะจุดต่ำสุดแล้ว และเป็นสัญญาณสำคัญสำหรับตลาดโดยรวม”

     อย่างไรก็ตาม ยังไม่แน่ชัดว่าความต้องการจะคงอยู่ได้อย่างยั่งยืนในระยะยาวหรือไม่

มอร์แกน สแตนลีย์ กล่าวว่ามาตรการอุดหนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะกระตุ้นให้ผู้ซื้อเร่งซื้อบ้านตามแผนที่วางไว้ มากกว่าที่จะสร้างความต้องการใหม่จำนวนมากสตีเฟน เชิง นักวิเคราะห์หุ้น กล่าวในรายงานเมื่อวันพุธที่ผ่านมา

      เขาอ้างข้อมูลจากบริษัทวิจัยของจีนอย่างบิงซาน ซึ่งแสดงให้เห็นว่ายอดขายบ้านมือสองใน 25 เมืองเพิ่มขึ้น 50% เมื่อเทียบกับปีที่แล้วในช่วงวันหยุดยาววันที่ 1-6 ตุลาคม ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากอัตราการเติบโต 20% ในเดือนกันยายน